裁判要旨

　　先履行非金钱债务的一方已履行了主给付债务，其在法律及事实上不能继续履行从给付债务，且未履行债务的行为没有给对方造成损失的，可以要求对方继续履行金钱债务，对方不得拒绝履行。

　　【案情】

　　2007年11月11日，原告常某与被告齐某签订了《售房协议》。协议约定：原告将其单位作价处理给自己的一套没有办理房产证的小二楼（包括两间小房）出售给被告，房屋整体售价为46000元；被告前期支付原告购房款44000元，待原告办理了房产证后，被告再支付剩余购房款2000元。同日，被告支付原告购房款44000元。同年12月初，原告将出售给被告的房屋交付被告使用。2013年8月中旬，所售房屋在被告没有通知原告的情况下，被开发商拆迁。开发商在被告购买原告的房屋处，补偿了被告120平方米住宅楼（三楼）一套、车库一间。开发商补偿给被告的楼房尚未完工，补偿的楼房至今没有办理房产证。原告起诉要求被告支付剩余购房款2000元，被告以原告没有办理房产证为由拒绝支付剩余购房款。

　　【裁判】

　　内蒙古自治区察哈尔右翼后旗人民法院经审理认为，原告常某与被告齐某签订的《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，按照原、被告双方签订的《售房协议》约定，原告应当先履行办理房产证义务，待房产证办妥后才能要求被告交付剩余购房款2000元。但是，本案标的房屋已由原告交付被告使用，原告履行了前期主给付义务；标的房屋不仅被开发商拆迁，而且被告在拆迁房屋时没有通知原告，以致原告在法律及事实上无法为被告所购买的房屋办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，被告不能要求原告履行所约定的办理房产证这一义务。另外，原告出售给被告的房屋被开发商拆迁后，被告不仅得到了相应补偿，而且还获得了一定利益，故原告无需承担赔偿损失等违约责任。在原告不能办理房产证的情况下，被告应当依约支付原告剩余购房款2000元。据此，该院判决被告齐某支付原告常某剩余购房款2000元。

　　宣判后，原、被告均未提起上诉，该判决已发生法律效力，且被告主动履行了判决所确定的义务。

　　【评析】

　　该案争议的焦点是被告齐某能否行使先履行抗辩权？即齐某能否要求常某继续履行办理房产证债务？齐某应否支付常某剩余购房款？

　　1.齐某不得要求常某继续履行办理房产证债务

　　非金钱债务，是指除了金钱作为标的的债务之外的债务，这类债务的标的包括金钱以外的物、行为和智力成果。本案中，按照原、被告双方签订的《售房协议》的约定，原告常某履行的是向被告齐某交付出售房屋及办理房产证两项债务，该债务属于非金钱债务。根据合同法第一百一十条第（一）项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但在法律上或者事实上不能继续履行的除外。本案原告常某已按照约定及时将出售给被告齐某的房屋交付被告使用，履行了前期给付债务，但该房屋后被开发商拆迁，被告在拆迁房屋时没有通知原告，以致原告在法律及事实上无法为被告所购买的房屋办理房产证，故被告依法不能要求原告继续履行办理房产证这一债务。

　　2.齐某应当支付常某剩余购房款

　　先履行抗辩权，是指合同中约定了债务履行的先后顺序，在先履行一方未履行债务或者履行债务不符合约定的情况下，后履行一方有拒绝其相应的履行要求的权利。依照合同法第六十七条的规定，只有在先履行义务的一方未履行义务或者履行义务不符合约定的情况下，后履行一方才能行使先履行抗辩权。需要说明的是，这里所称的义务，是指合同中约定的主给付义务而非从给付义务。因此，如果先履行一方履行了主给付义务而未履行从给付义务的，后履行一方一般不能行使先履行抗辩权。根据《售房协议》的约定，本案原告常某履行的义务是，向被告齐某交付出售房屋并办理房产证。笔者认为，交付房屋是《售房协议》约定的主给付义务，办理房产证是从给付义务。本案中，原告依约将出售给被告的房屋及时交付给被告使用，履行了合同约定的主给付义务，且出售的房屋已被开发商拆迁并建起了新楼房，原告在法律及事实上无法为被告所购买的房屋办理房产证，故被告不能行使先履行抗辩权。另外，原告常某出售给被告齐某的房屋被开发商拆迁后，被告齐某不仅得到了相应补偿，而且还获得了一定利益，故原告常某无需承担赔偿损失等违约责任，被告齐某应当依约支付原告常某剩余购房款2000元。否则，不仅会违反法理精神，而且对原告常某也是不公平的。

　　综上所述，本案原告常某在法律及事实上无法为被告齐某所购买的房屋办理房产证，被告齐某依法不能要求原告常某继续履行办理房产证这一债务；原告常某未履行债务的行为没有给被告齐某造成损失，无需承担赔偿损失等违约责任，被告齐某应当依约支付原告常某剩余购房款。

　　本案案号：（2016）内0928民初811号

　　案例编写人：内蒙古自治区察哈尔右翼后旗人民法院 史秀永